Desde el 1 de julio de 2025, ningún inmueble puede ser anunciado en plataformas digitales de alquiler de corta duración sin contar con el Número de Registro Único de Alquiler (NRUA). La medida, recogida en la Ley por el Derecho a la Vivienda y operativa a través del Colegio de Registradores, afecta a todos los arrendamientos temporales que no constituyen vivienda habitual del inquilino.
La nueva obligación no ha pasado desapercibida, pero la realidad dista mucho del cumplimiento generalizado que persigue la norma. Según datos del Ministerio de Vivienda, solo 94.209 de las 368.295 viviendas registradas como arrendamientos de corta estancia han completado el trámite, lo que deja fuera del circuito legal al 25% parque turístico declarado actual.
En el último mes, el Colegio de Registradores ha recibido más de 130.000 solicitudes de NRUA, 40.000 nuevas entre el 1 y el 5 de julio. Este volumen ha generado un colapso en sus sistemas de tramitación, provocando que las líneas de atención y los plazos de gestión bloqueen la gestión de los inmuebles que quedan a la espera.
Aunque se espera un aumento significativo conforme pasen las semanas, la proporción de propietarios que ya disponen del NRUA sigue siendo muy inferior a lo esperable, a pesar de que su cumplimiento ya es obligatorio para todos los anuncios en plataformas digitales.
Retrasos administrativos y saturación en los registros
Más allá de la desinformación, muchos propietarios simplemente están esperando. Según trasladan desde Homyspace, plataforma especializada en alquiler temporal a empresas, “hemos hablado con cientos de propietarios que ya lo han solicitado, pero siguen esperando a recibir el NRUA. Algunos lo obtienen en pocos días, otros llevan semanas, y casos puntuales arrastran esperas de varios meses”.
Según datos recogidos por el Ministerio de Vivienda, desde principios de año se han presentado 215.438 solicitudes para obtener el código. De ellas, solo 94.209 han sido aprobadas. Más de 102.000 continúan pendientes de revisión y 15.575 han sido directamente revocadas. En total, apenas el 25,6% toda la oferta nacional de alojamientos de corta duración cuenta actualmente con la autorización para operar legalmente, lo que deja al 74% restante fuera del marco regulado.
El volumen se ha disparado en las últimas semanas y ha desbordado la capacidad del Colegio de Registradores, generando atascos en la tramitación y bloqueando la regularización de miles de inmuebles.
Desde el Colegio de Registradores han publicado una guía clara, videotutoriales y se han reforzado con personal de atención. Aun así, las evidencias apuntan a una saturación estructural: líneas colapsadas, esperas de más de una hora para ser atendido por teléfono y tiempos de respuesta que, en algunos casos, superan el plazo razonable para un trámite que se ha vuelto imprescindible.
Entre la desinformación y la inercia estival
Aunque inicialmente se interpretó como una medida dirigida únicamente al alquiler vacacional, la normativa deja poco margen a la ambigüedad. El NRUA es obligatorio para todos los inmuebles de corta duración que se anuncien en plataformas digitales, con independencia del tipo de arrendamiento: ya sea turístico o alquiler temporal para empresas que desplazan temporalmente a sus trabajadores.
La única excepción prevista es el arrendamiento destinado a constituir la vivienda habitual del inquilino, que queda fuera de esta obligación.
Desde Homyspace, confirman lo que ya se percibe en buena parte del sector: hasta apenas unas semanas antes de la entrada en vigor, una parte significativa de los propietarios desconocía que esta obligación les afectaba.
Muchos daban por hecho que solo era aplicable al alquiler vacacional en sentido estricto, cuando en realidad la norma afecta a todos los inmuebles listados públicamente para ser ofrecidos en alquiler en plataformas digitales, excepto los de vivienda habitual, independientemente del tipo de arrendamiento.
“Hasta hace unas semanas, recibíamos consultas constantes de propietarios que no sabían si el NRUA les aplicaba. Algunos pensaban que tener licencia turística era suficiente, o que solo aplicaba a los apartamentos turísticos”, explican desde Homyspace. “Ahora, en la mayoría de las respuestas que recibimos vemos a anfitriones desesperados por recibir un número provisional para poder seguir operando”.
En otros casos, la falta de movimiento no responde tanto a la confusión como a la urgencia por cubrir más fechas en el calendario: con el inmueble ya alquilado para el verano, algunos propietarios han decidido esperar. “Nos dicen: ‘cuando acabe la temporada lo gestiono’. Lo entienden, pero aún no lo sienten como algo urgente”, señalan desde la plataforma.
Dudas frecuentes y pedagogía acelerada
Una de las dudas más frecuentes entre los propietarios es qué ocurre con las reservas realizadas antes del 1 de julio en inmuebles que aún no han obtenido el NRUA, especialmente si la entrada de los huéspedes se produce después de la entrada en vigor de la norma. Esta situación ha generado incertidumbre en el sector, pero la normativa es clara: a partir del 1 de julio, solo pueden publicarse nuevos anuncios o formalizarse nuevas reservas si el inmueble ya dispone del NRUA.
Sin embargo, las reservas gestionadas antes de esa fecha siguen siendo válidas, incluso si la entrada del huésped es posterior a esa fecha. Por tanto, no es necesario cancelar esas reservas, aunque el alojamiento todavía no haya completado el trámite.
La labor pedagógica de las plataformas, entre ellas Homyspace, ha sido clave para reducir el margen de duda. “Hemos insistido en explicar que, si se publica un anuncio, se necesita el NRUA. No es una cuestión de interpretación”, destacan.
Tensiones autonómicas, obstáculos prácticos y desigualdades territoriales
El despliegue del registro obligatorio también ha abierto un nuevo frente institucional. Tal como señala AVVA Pro, asociación andaluza de referencia para propietarios de viviendas turísticas, comunidades como Andalucía, la Comunidad Valenciana, Canarias y la Región de Murcia han presentado alegaciones contra el NRUA impulsado por el Gobierno central, alegando una invasión de competencias autonómicas y una falta de diálogo institucional en la implantación del sistema.
Más allá del conflicto político, los problemas operativos son numerosos. En Andalucía, por ejemplo, es habitual que la titularidad de la licencia turística no coincida con la del Registro de la Propiedad, algo que el sistema actual no permite.
Según AVVA Pro, se encuentran con retrasos en los cambios de titularidad de las declaraciones responsables solicitados a la Junta, puesto que la administración no está procediendo a la actualización automática de los datos. En algunos casos, los tiempos de espera para un simple cambio de titularidad superan los seis meses.
Este hecho ha sido puesto de manifiesto en varias ocasiones a través de escritos presentados solicitando medidas urgentes para garantizar la actualización inmediata del Registro de Turismo de Andalucía.
Como resultado, muchos propietarios no pueden completar el trámite del NRUA, pese a estar en regla en el registro autonómico.
Pero ese no es el único freno. En zonas como la Costa del Sol, algunos registradores están denegando NRUAs por interpretar que los estatutos de comunidades de propietarios prohíben actividades económicas (considerando que el alquiler turístico se enmarca en esa categoría).
La situación también muestra desigualdades llamativas entre ciudades. Según un análisis de El Mundo, de 121.416 viviendas anunciadas en Airbnb en nueve grandes destinos turísticos, solo el 60% cuenta con el código obligatorio, aunque el grado de cumplimiento varía de forma significativa en cada ciudad.
Estos datos refuerzan la percepción de que, aunque el sistema ya está en marcha, su implantación es desigual, controvertida y llena de obstáculos técnicos e interpretativos, especialmente en las comunidades más tensionadas.
El NRA, requisito que ya condiciona el alquiler digital
Mientras tanto, el sector se adapta como puede. Homyspace trabaja en facilitar a sus usuarios el cumplimiento normativo, y reconoce que, aunque hay quienes se enfrentan a dificultades técnicas puntuales, la mayoría de retrasos se explican por el embudo administrativo generado por la avalancha de solicitudes.
El NRA ya no es un trámite futuro, sino una condición presente para continuar alquilando en plataformas digitales. Sin embargo, los datos no muestran un cumplimiento pleno, todo indica que el grueso de los códigos que permiten operar a los propietarios de las viviendas que se ponen en alquiler llegará con retraso.