Uno de los mayores miedos que los compradores enfrentan al comprar una casa es la aparición de vicios ocultos una vez que han comenzado a vivir en ella. Sin embargo, según el bufete de abogados Peralta Rojas, este problema puede ser abordado de dos maneras: una preventiva, verificando la inexistencia de vicios ocultos antes de la compra y otra correctiva después de la compra, reclamando al propietario anterior una indemnización por los defectos no conocidos y, en casos graves, anulando la compraventa.
¿Qué son los vicios ocultos y cómo prevenirlos?
Se consideran vicios ocultos aquellos defectos que no son evidentes en el momento de formalizar el contrato de compraventa y que el comprador descubre más tarde, cuando ya ha comenzado a vivir en la propiedad. Esto puede incluir defectos constructivos, humedades, plagas como termitas, ratas o cucarachas. Sin embargo, solo se consideran vicios ocultos aquellos que cumplen con los requisitos del artículo 1484 del Código Civil: vicios graves que disminuyen, dañan o impiden el uso de la propiedad y que no fueron conocidos por el comprador en el momento de la compra.
Desde Peralta Rojas Abogados recomiendan una serie de medidas preventivas antes de comprar una propiedad y explican que «es importante que el comprador haga una inspección detallada de la casa, haga preguntas y se asegure de que no haya vicios visibles. En segundo lugar, debe pedir al propietario que incluya en el contrato el estado de la inmueble, asumiendo la responsabilidad por los vicios que puedan aparecer después de la compra. Si existe alguna duda razonable sobre la existencia de vicios en la propiedad, lo mejor será contratar a un perito que verifique el estado de la propiedad y, en base a su opinión, tomar una decisión”.
¿Qué hacer si se descubren vicios ocultos después de la compra?
El Código Civil español establece un plazo de 6 meses a partir de la compra para reclamar judicialmente una indemnización por vicios ocultos. Por lo tanto, ante la mínima sospecha de existencia de vicios, se debe informar al propietario anterior sobre la aparición de vicios en la propiedad e intentar llegar a una rápida solución amistosa. El tiempo es fundamental, pues trascurrido dicho plazo de caducidad no será posible ejercer la acción de saneamiento por vicios ocultos.
Si no es posible solucionar el asunto rápidamente con el anterior propietario, es importante ponerse en contacto con un abogado inmobiliario experto en el tema para que evalúe la viabilidad del caso, indique como proceder en las comunicaciones con el propietario e incluso recomiende a un experto que pueda elaborar un informe pericial. Este informe será necesario para justificar el requisito de gravedad de los vicios ocultos.
La experiencia del abogado inmobiliario será fundamental para determinar si solicitar una compensación económica por la reparación de los vicios ocultos (acción quantis minoris) o, incluso, anular la compra si los vicios son extremadamente graves (acción redhibitoria).