El poder de prohibición del alquiler turístico por parte de la comunidad de propietarios en España ha sido objeto de debate y análisis desde la introducción del Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. El bufete Peralta Rojas Abogados, especializado en Derecho Inmobiliario, ha examinado detenidamente este asunto y presenta sus conclusiones sobre el tema.
Regulación legal de la prohibición del alquiler turístico
El Real Decreto-Ley 7/2019 ha reformado la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), específicamente el artículo 17, añadiendo el apartado 12 que regula los acuerdos de la Junta de propietarios relacionados con la posibilidad de limitar o condicionar el alquiler turístico en el edificio. Según el artículo 17.12 LPH, para que se pueda adoptar un acuerdo de limitación o condicionamiento del alquiler turístico, se requiere el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Esta misma mayoría se aplicará si se establecen cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda.
¿La comunidad puede prohibir el alquiler turístico o solo limitarlo?
La interpretación del artículo 17.12 de la LPH ha generado controversia jurídica. Algunos argumentan que el legislador solo permite «limitar o condicionar» el alquiler turístico, pero no prohíbe explícitamente dicha actividad. Según esta postura, solo se podría prohibir con la unanimidad de los propietarios, lo que implicaría modificar el título constitutivo o los estatutos de la propiedad horizontal (art. 17.6 LPH). Sin embargo, la mayoría doctrinal y judicial considera que el legislador facultó a las comunidades de propietarios para adoptar acuerdos válidos de prohibición del uso turístico, respaldados por una mayoría amplia de 3/5 de propietarios y cuotas de participación. En cualquier caso, la cuestión no es pacífica y promete seguir creando disparidad de Sentencias a la espera de que el Tribunal Supremo estudie el caso.
Es importante saber que el acuerdo de limitación del alquiler turístico adoptado por la Junta de propietarios no tiene efectos retroactivos y solo se aplicará a los propietarios que decidan destinar su vivienda a dicha actividad después de la adopción del acuerdo comunitario. Por lo tanto, este acuerdo no puede afectar a las viviendas que ya contaban con la autorización correspondiente antes de su adopción.
Procedimiento para prohibir el alquiler turístico
Si la Comunidad de propietarios desea prohibir el alquiler de viviendas turísticas en el edificio, debe convocar una Junta de Propietarios en la que se incluya expresamente en el orden del día el acuerdo de prohibición del destino de la vivienda como alquiler turístico. Una vez aprobado el acuerdo con la mayoría requerida (3/5 del total de propietarios y cuotas de participación), se deberá expedir un certificado que refleje dicho acuerdo para su inscripción en el Registro de la Propiedad. De esta manera, los futuros adquirentes de las viviendas del edificio estarán informados y vinculados a la limitación existente.
El apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal también contempla la posibilidad de que la Comunidad de propietarios acuerde aumentar hasta un 20 % los gastos comunes a los propietarios cuyas viviendas han sido destinadas al alquiler turístico. Este acuerdo requiere la mayoría de votos a favor de las 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Es importante destacar que este acuerdo no tiene carácter retroactivo y se aplicará a partir de su adopción.
Sobre Peralta Rojas Abogados
Peralta Rojas Abogados es un despacho especializado en Derecho Inmobiliario, cuenta con amplia experiencia en conflictos entre propietarios y comunidades de propietarios relacionados con la implantación de viviendas con fines turísticos. Sus profesionales están preparados para asesorar y representar a sus clientes en estos asuntos, brindando soluciones legales efectivas y adaptadas a las necesidades de cada caso.