Dada la escasez de vivienda en España, cada vez es más común convertir un local en una vivienda. Sin embargo, para llevar a cabo esta transformación es necesario tener en cuenta ciertos aspectos fundamentales como, por ejemplo, el plan urbanístico del municipio en el que se encuentre el inmueble.
También resulta imprescindible comprobar si dicho local se asienta en suelo urbano, si existen restricciones con relación a la densidad de viviendas por hectárea, si existen limitaciones de carácter constructivo o técnico, o si cumple con todas las normativas sobre accesibilidad para personas de movilidad reducida.
Si se quiere transformar un local de propiedad en una vivienda, pero no se sabe por dónde empezar se puede contar con el asesoramiento inmobiliario de los profesionales de GILMAR, que acompañarán durante todo el proceso.
Regulaciones y normativas
Como ya se ha contado a grandes rasgos, hay factores que pueden impedir convertir un local en vivienda. Pero, ¿a qué normativas hay que remitirse para saber si es posible hacer este cambio?
El Plan General de Ordenación Urbana de cada municipio y sus normas subsidiarias serán los principales referentes a tener en cuenta a la hora de realizar un estudio sobre la viabilidad del cambio de uso para un determinado inmueble. En relación con esta cuestión y las variables establecidas por los municipios y las comunidades autónomas será posible determinar si es habitable o no.
Para que una vivienda se considere habitable también es necesario contar con alguno de estos dos certificados:
Cédula de habitabilidad: Acreditar que la edificación cumple con las condiciones mínimas para que se destine a vivienda. En comunidades autónomas como Castilla y León se ha suprimido la necesidad de obtenerla.
Licencia de primera ocupación: Verificar que lo construido se adapta al uso permitido y a lo autorizado mediante la licencia de obras otorgada. Es de competencia autonómica y municipal.
En lo que respecta a la comunidad de vecinos del edificio en el que se encuentra el local, es necesario tener en cuenta que pueden encontrarse algunas limitaciones por lo que es imprescindible consultar sus estatutos.
Factores a considerar
Si bien los locales convertidos en viviendas son una gran opción para ampliar la oferta de vivienda, sigue siendo fundamental que esté avalado por la presentación de un proyecto de cambio de uso elaborado por un arquitecto. Este proyecto debe contemplar los siguientes requisitos:
Abono de las tasas e impuestos municipales asociados a la solicitud de una licencia de obras.
Contar con la aprobación del proyecto técnico por parte del ayuntamiento.
Hacer una declaración de alteración catastral que refleje el cambio de uso de local a vivienda.
Iniciar la gestión de obtención de cédula de habitabilidad en caso de ser necesario y obtener también el certificado de eficiencia energética.
Pero estos no son los únicos requisitos para convertir un local en vivienda. También resulta esencial cumplir unos requisitos materiales que garanticen que el local es apto para llevar a cabo la conversión. Si bien es cierto que las normativas de las comunidades autónomas pueden diferir ligeramente, los requisitos más comunes suelen ser los siguientes:
Su espacio útil debe ser de 40 metros cuadrados.
Debe cumplir con las normativas de habitabilidad.
La altura del suelo al techo debe tener al menos 2,5 metros.
Debe haber instalaciones para la ventilación de la cocina y los baños.
El local debe estar al nivel del suelo, no en un sótano.
Su fachada exterior debe tener una anchura que permita la instalación de ventanas.
Si se da el cumplimiento de estos requisitos será posible convertir un local en vivienda sin obstáculos.
Viabilidad y desafíos
Una vez garantizada la viabilidad del proyecto de conversión se puede llevar a cabo la compraventa de la oficina o local que quiera transformarse. Esta compra puede hacerse con o sin financiación, pero de contar con ella es necesario tener en cuenta que sus condiciones de financiación serán distintas de las de una hipoteca para una vivienda.
Mientras tanto, con el proyecto técnico debe solicitarse la licencia de obra y la declaración responsable en el ayuntamiento, un trámite que habitualmente tarda en torno a un par de meses. Convertir un local en vivienda se considera una reforma de obra mayor y por ello es necesario contratar una empresa cualificada que, entre otras cosas, dé de alta la obra, gestione los residuos de la manera adecuada y realice un plan de seguridad y salud. GILMAR Soluciones Constructivas es la división de la compañía encargada de reformas que puede acompañar durante todo el proceso para facilitar el proyecto, ya que ofrecen un servicio completo.
Concluida la obra, la nueva vivienda no será habitable hasta que no se cuente con la cédula de habitabilidad, el documento que acredite que cuenta con los requisitos mínimos. En este caso, además al tratarse de un primer uso como vivienda será necesario obtener la licencia de primera ocupación.
El último de los desafíos que plantea esta transformación es la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad y la realización de una declaración catastral para constatar ese cambio de uso.
Beneficios de la conversión
Quienes buscan una rentabilidad alta o un retorno rápido a la inversión realizada han puesto su ojo en los locales y su transformación a viviendas. En términos de rentabilidad inmobiliaria la inversión en locales comerciales hace tiempo que ofrece una gran respuesta a los que apuestan por ellos.
Los beneficios que ofrece convertir un local en vivienda no solo son económicos, ya que resulta más barato, sino que también permiten disponer de un espacio habitable mayor que el que ofrecen muchas viviendas ya construidas.
A estas principales ventajas se pueden sumar otras como la posibilidad de diseñar la vivienda ideal desde cero. De esta manera se podrá tener en cuenta en el proyecto todas las necesidades y las dimensiones que se prefieren para cada estancia, el diseño de la distribución del espacio, o cada pequeño detalle de la decoración, acabados y materiales.
Consideraciones importantes
Aunque no se puede obviar que pensándolo detenidamente convertir un local en vivienda es una elección acertada, es necesario tener en cuenta algunas consideraciones adicionales antes de sumergirse en un proyecto de gran envergadura como es este:
Informarse de forma pormenorizada de toda la normativa legal que se debe cumplir en el municipio en el que se piense llevar a cabo la obra.
Tener muy en cuenta la ubicación del local a la hora de elegirlo, esto puede hacer que la futura vivienda se revalorice considerablemente.
Hablar con la comunidad de vecinos en todo momento para evitar fricciones.
Asegurarse de contar con una buena financiación.
El proceso ya se ha visto que puede ser largo, pero será mucho más sencillo si se cuenta con los servicios profesionales de obras y reformas integrales como GILMAR Soluciones Constructivas. Ellos guiarán todo el proceso.