Antonio J. Pérez Madrid (Asesor Fiscal de Grupo Carrillo) realiza un excelente análisis sobre el tema en cuestión, de la siguiente manera.
Para 2023, debido al cambio de criterio en las Reglas de localización, ciertos arrendamientos de inmuebles propiedad de no residentes en España estarán sujetos al IVA español.
A partir de 2023, el alquiler de inmuebles situados en España, como locales, oficinas, naves industriales y arrendados por no residentes, estarán sujetos y no exentos de IVA.
Regla Anterior, hasta 2022: si un no residente en España era propietario de un local en este país y lo arrendaba a una empresa, la aplicación del IVA español o la exención dependía de si el no residente disponía de un establecimiento permanente (EP).
Con EP: si el no residente contaba con un establecimiento permanente, estaba obligado a repercutir el IVA español en las facturas de arrendamiento y pagarlo a Hacienda.
Sin EP: en la mayoría de los casos, cuando una persona física no residente en España poseía un inmueble en territorio español y lo alquilaba, sin disponer de un establecimiento permanente, no estaba obligada a repercutir el impuesto. En este caso, se producía la inversión del sujeto pasivo, siendo el empresario al que se arrendaba el local quien debía autorrepercutirse el IVA correspondiente, emitiendo las facturas sin IVA.
El concepto de Establecimiento Permanente (EP) se refiere a una estructura adecuada de medios humanos y técnicos, propios o subcontratados, con un grado suficiente de permanencia, para gestionar el alquiler, según la resolución del TEAC de 20-10-2016. Grupo Carrillo ha estudiado cuidadosamente este concepto y ha evaluado cómo se ajusta a los cambios normativos para asegurar el cumplimiento tributario en sus arrendamientos.
Cambios y obligaciones a partir de 2023
Ahora, a partir de 2023, la regla anterior ha cambiado. Ahora, tanto si el arrendamiento del local se realiza a través de establecimiento permanente como sin él, el arrendador no residente está obligado a repercutir el IVA español que corresponda y a ingresar el impuesto en la Hacienda española. Así pues, el propietario del inmueble (arrendador) debe obtener un NIF español (si no dispone ya de él) y presentar autoliquidaciones de IVA, ante la Hacienda de España, y todo ello por la modificación y aprobación de la Ley 31/2022, art. 75.1, que modifica LIVA, art. 84, Uno. 2º], deberá realizar de forma trimestral el modelo 303 y liquidar e ingresar la cuota de IVA en España.
Régimen de retenciones
También se debe recordar que el régimen de retenciones a practicar por el arrendatario no cambia. En caso de que el arrendador no disponga de establecimiento permanente, deberá tributar por las rentas del alquiler en el IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes), mediante la retención que le practicará el arrendatario (el 19 % si reside en la UE, Noruega, Islandia o Liechtenstein; el 24 % si reside en otro territorio).
Si hubiera establecimiento permanente en España, la retención es del 19 %, debiendo ser ingresada con el modelo 115.
Obligaciones fiscales y procedimientos a seguir
Por todo ello, y a consecuencia del cambio normativo, Grupo Carrillo aconseja que si una persona se ha trasladado o se trasladó al extranjero o un país de la CEE, y tiene alquilado algún inmueble como local, oficina o nave, (no vivienda, ya que esta no está sujeta a IVA), deberá darse de alta censal y hacer declaración de IVA, y emitir sus facturas con IVA del 21 % actualmente en 2023.
Del mismo modo, si una persona siempre ha sido residente en otro estado de la CEE o del extranjero, pero tiene inversiones en España, y alquila, estará en la misma situación y le afectará el cambio normativo.